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立法院於4月25日三讀通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(通稱「老屋重建條例」),看似充滿人道主義並提供實際優惠,本應獲得各方讚譽,然而在幾個重要地方留下嚴重敗筆,讓人擔心原先的良法美意窒礙難行,只讓財團在好地段有能力、有機會「幫忙」加速重建。



按照原先行政院送立法院的法案說明,本條例是考慮我國都市計畫地區人口密度極高,而且目前30年以上建築約86,000棟,其中未能符合耐震標準者約有34,000棟;老舊建物除了公共管線老舊、加蓋違建嚴重、多數位於狹窄巷弄中、消防設施不完備、耐震設計與現行規範有所差距、環境品質不佳等問題亟待解決。而且五層樓以下老舊建築多無設置昇降設備,對於無障礙居住環境之需求日加殷切。







然而,在實際上目前許多危險及老舊建築物,由於原建築容積大於法定容積、重建後因建蔽率規定以致一樓使用面積減少、經濟弱勢者重建經費籌措困難、以及缺乏主管機關介入提供諮詢與協助機制等原因,導致危險及老舊建築物推動重建不易,為提供政策誘因,加速危險及老舊建築物重建,乃有本條例的制定。立法院通過的版本與行政院版大致相同,提供不少誘因。比較值得注意的是,在容積率方面,獎勵後之建築容積,不得超過各該建築基地1.3倍之基準容積或各該建築基地1.15倍之原建築容積,不受都市計畫法第85條所定施行細則規定基準容積及增加建築容積總和上限之限制;甚至加碼為本條例施行後三年內申請之重建計畫,得再給予各該建築基地基準容積10%之獎勵(第6條);在建蔽率方面,建蔽率及建築物高度得酌予放寬,其標準由直轄市、縣(市)主管機關定之;但建蔽率之放寬以住宅區之基地為限,且不得超過原建蔽率(第7條)。在諮詢與協助機制方面,本條例規定,主管機關應輔導符合本條例規定之合法建築物重建,就重建計畫涉及之相關法令、融資管道及工程技術事項提供協助(第9條);在重建經費籌措方面,各級主管機關得就重建計畫給予補助,並對資金取得確有困難者、無營利事業協助取得必要資金者、應優先推動之地區,提供重建工程必要融資貸款信用保證(第10條)。甚至為了提高誘因,還提供租稅獎勵,亦即,本條例施行後五年內申請之重建計畫,重建計畫範圍內之土地及建築物,重建期間土地無法使用者,免徵地價稅;重建後地價稅及房屋稅減半徵收二年,重建前合法建築物所有權人為自然人,且房屋稅減半徵收二年期間內未移轉者,得延長其房屋稅減半徵收期間至喪失所有權止,但以十年為限。表面上,老屋重建條例已經針對各個痛點都提出解決方案,甚至還加碼給了租稅誘因,未來三年(容積獎勵可增加10%)應能如火如荼推動都市危險及老舊建築物加速重建。然而,仔細分析,這個條例只針對問題的表象提供表面的對策,對於問題的真正原因卻沒有解決方案。首先,要了解都市危險及老舊建築物存在的原因,這些現有住戶難道真的喜歡住在現況老舊危險的建築物內?當然不會喜歡,非不為也,乃不能也!如果該建築物坐落在好地段,前幾年建築業景氣火熱,當時容積移轉又不受限,建商到處覓地,怎會放過好地段老屋的重建合作,因此在好地段的老屋居住人,早就與建商合作完成改建,不必使用本條例。因此,現有的都市危險及老舊建築物大都在地段不佳、建商沒有興趣之處,且住戶無力自己改建,因而只好繼續住在危險老舊建物之內。「金錢不是萬能,沒錢萬萬不能」,雖然這個條例給了容積率及建蔽率優惠以及租稅誘因,沒錢就無法啟動,而本條例在資金協助方面,只是各級主管機關「得」提供重建工程必要融資貸款信用保證,各地方政府平時財政困窘,若為貧窮無力者提供貸款信用保證,負責賠付的機率甚高,未來地方政府保證意願偏低,將使重建案無從啟動。本條例另一敗筆為,依本條例申請建築容積獎勵者,不得同時適用其他法令規定之建築容積獎勵項目(第6條)。經濟弱勢者若只靠本條例規定的容積獎勵,很難吸引建商合作,若能同時適用其他容積獎勵,才有與建商談判合作的本錢。本條例最大的敗筆在於規定新建建築物之起造人,應取得重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人之同意。「全體同意」的規定,提供釘子戶擺爛的機會,也註定重建案難以為繼。唯一解套方式,是由財團逐一購買每位所有權人之土地及建物,但這只限於少數好地段的老舊建築物。綜言之,本條例雖然用心良苦、立意良好,但無論行政院或立法院都只看問題表象,忽略內中最大癥結,甚至留下窒礙難行之敗筆,要想藉此條例加速都市危險及老舊建築物重建,難矣!(工商時報)









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